Uitpondgolf zet door en aantal huurwoningen neemt af

Vooral starters kunnen hiervan profiteren. Veel van die woningen verdwijnen uit de huurmarkt en komen beschikbaar als koopwoning, vaak relatief betaalbaar. Waar moet je dan aan denken? Kopers die een woning kopen van een investeer betalen gemiddeld € 383.000, dit is circa € 90.000 onder de gemiddelde verkoopprijs van € 470.000 op de totale markt. En koopstarters liften hierop mee, gemiddeld betalen zij € 350.000 versus € 396.000 elders.

Grote instappers, kleine uitstappers
Investeerders stappen selectiever in. Ze kopen vooral grote woningen (95 m² of meer): 81% bij particulieren, 68% bij bedrijven. Dat soort woningen kan in de vrije sector worden verhuurd tegen de prijs die een verhuurder zelf bepaalt, zonder rekening te houden met de regels die wel gelden bij sociale huur.

Tegelijk worden kleinere woningen juist verkocht: 71% van de verkopen door particuliere investeerders en 64% door zakelijke investeerders betrof woningen kleiner dan 95 m². Die woningen kunnen niet meer dezelfde huur opleveren en worden daarom uit de markt gehaald.

Wat is de keerzijde?
Deze uitverkoopgolf, of ‘uitpondgolf’, heeft twee kanten. Aan de ene kant komt er nieuw aanbod op de markt, dat vooral koopkansen biedt in het lager geprijsde segment. De keerzijde is dat de huurmarkt verder onder druk komt te staan. De woningen die in de verkoop gaan, verdwijnen uit het huuraanbod. Bovendien maakt het huidige overheidsbeleid investeren in nieuwe verhuurwoningen minder interessant. Dat is ook terug te zien in de cijfers. Voor het eerst sinds 2010 is het aantal huurwoningen afgenomen. Dit terwijl de vraag niet afneemt.

Wet betaalbare huur
Een belangrijke reden voor de uitpondgolf is de Wet betaalbare huur, die sinds 1 juli 2024 maximale huren oplegt op basis van een puntensysteem. Daardoor valt het rendement op veel huurwoningen tegen, zeker bij kleine investeerders. Zij haken hierdoor massaal af.

Daarnaast spelen fiscale zaken mee. Onder andere de box 3-heffing op vermogen, de verhoging van de overdrachtsbelasting sinds 2021 en zelfbewoningsplicht in bepaalde steden maken verhuur voor particuliere beleggers steeds minder aantrekkelijk.

Minister Keijzer is van plan de wet te versoepelen, bijvoorbeeld door de WOZ-waarde zwaarder mee te laten tellen bij het bepalen van de maximaal toegestane huur. Daarnaast krijgen woningen zonder buitenruimte geen minpunten meer en worden tijdelijke huurcontracten voor onder andere studenten mogelijk gemaakt als het aan de minister ligt.

Doelstelling van De Wet betaalbare huur was het realiseren van meer woningen in het middensegment. De harde conclusie is dat dit in ieder geval niet gelukt is. Sterker nog, de genomen maatregelen hebben gezorgd voor verschraling van het aanbod. En dat is niet eenvoudig terug te draaien.